Der erste Bauabschnitt des Baugebietes "Auf dem Gartenstück" ist komplett verkauft. Im nächsten Schritt kann der Endausbau beginnen.

Aus diesem Grund wird der Stadtverordnetenversammlung durch die Hessische Landgesellschaft (nachfolgend HLG geannt) ein Überblick über die zu erwartenden Kosten für den Endausbau des 1. Bauabschnitts sowie den Gesamtausbau des 2. Bauabschnitts des Baugebiets "Auf dem Gartenstück" in Braunfels-Bonbaden mitgeteilt.

Die geschätzten Kosten für den Endausbau des 1. Bauabschnitts liegen bei ca. 520.000,--€. Kosten für den Biotoppunkteausgleich oder sonstige Ausgleichsmaßnahmen sind darin nicht enthalten.

Für den Vorstufen- und Endausbau des 2. Bauabschnitts ist mit Kosten in Höhe von ca. 800.000,-- € zu rechnen. Kosten für den Biotoppunkteausgleich oder sonstige Ausgleichsmaßnahmen sind darin nicht enthalten.

Bezogen auf die verwertbare Baulandfläche der 10 Bauplätze des 2. Bauabschnitts inkl. der östlich angrenzenden Grünlandflächen (insgesamt rund 7.600 m²) resultieren daraus Erschließungskosten in Höhe von ca. 105,-- €/m².

                                                                                                                                                                                           

Insbesondere aufgrund der über viele Jahre sehr zögerlich verlaufenden Vermarktung des ersten Bauabschnittes, liegt der aktuelle Verfahrensstand trotz bereits getätigter Einzahlungen zur Unterstützung des Verfahrens durch die Stadt Braunfels bei rund 230.000,-- € (S).

Der Verfahrenssaldo der Bodenbevorratungsmaßnahme unterliegt dem jeweils jährlich zu ermittelnden Mischzinssatz aus Eigen- und Fremdkapital unserer Gesellschaft, der zurzeit bei ca. 1,2 % liegt.

Um die sich aus der aktuellen Situation ergebenden weiteren Entwicklungsmöglichkeiten besser einschätzen zu können, werden der Stadtverordnetenversammlung nachfolgend verschiedene Szenarien vorstellen, die der Stadtverordnetenversammlung als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen dienen können.

Unter Voraussetzung der Durchführung des Straßenendausbaus im Jahr 2021 und keinen weiteren Einzahlungen (Tilgung) durch die Stadt Braunfels, ist mit einem Verfahrensdefizit in Höhe von rund 750.000,-- € (S) zu rechnen. Sollte die Bodenbevorratungsmaßnahme anschließend beendet werden, wäre dieses Defizit gegen Übergang der noch verbliebenen Grundstücksflächen durch die Stadt Braunfels zu tragen.

Unter Voraussetzung des Verkaufs aller Bauplätze des 2. Bauabschnittes zu einem angenommenen Verkaufspreis von 120,-- €/m² (Bauplätze inkl. Grünflächen) bis zum voraussichtlichen Ablauf der Bodenbevorratung im Jahr 2024, vollständiger Erschließung inkl. Straßenendausbau und keinen weiteren Einzahlungen (Zins und Tilgung) durch die Stadt Braunfels, ist mit einem Verfahrensdefizit von rund 700.000 ,-- € (S) zu rechnen. Nach vollständiger Vermarktung aller Bauplätze und regulärem Ablauf der Bodenbevorratungsmaßnahme im Jahr 2024, wäre dieses Defizit gegen Übergang der noch verbliebenen Grundstücksflächen (Ausgleichsflächen, etc.) durch die Stadt Braunfels zu tragen.

Unter den zuvor genannten Voraussetzungen (Szenario 2) kann durch eine Fortführung der bisherigen Einzahlungen der Stadt Braunfels zur Unterstützung der Maßnahme (Zins und Tilgung) bei einer jährlichen Zahlung von rund 125.000,-- € bis zum Jahr 2024 voraussichtlich ein reduziertes Verfahrensergebnis erzielt werden.

Sollte die Vermarktung bei Ablauf des aktuellen Bodenbevorratungszeitraumes (01.01.2015 - 31.12.2024) noch nicht abgeschlossen sein, ist darauf hinzuweisen, dass statt einer Übernahme der verbliebenen Grundstücksflächen und des bestehenden Verfahrenssaldos durch die Stadt Braunfels auch eine Fortführung bzw. offizielle Verlängerung der Maßnahme gemäß Bodenbevorratungsrichtlinie des Landes Hessen möglich ist.

Es besteht zwischen der Stadt Braunfels und der HLG ein gültiger Erschließungsvertrag, der die Erschließung des gesamten Baugebietes vorsieht. Wir übernehmen somit selbstverständlich gerne alle vereinbarten Leistungen (Koordinierung, Ausschreibung, Vergabe, Überwachung, Finanzierung) zur Erschließung des 2. Bauabschnittes.

Grundlage dieser Kalkulationen ist der aktuelle Verkaufspreis von 95,-- €/m² für Bauland im 1. Bauabschnitt und von 120,-- €/m² für Bauland im 2. Bauabschnitt. Die attraktive Feldrandlage einiger Bauplätze des 2. Bauabschnitts legt jedoch ggf. auch eine Vermarktung zu höheren Konditionen nahe. In Anbetracht der nach wie vor hohen Nachfrage nach Bauland und insgesamt steigenden Baulandpreisen, wird aktuell grundsätzlich von einer Vermarktbarkeit der Bauplätze des 2. Bauabschnittes zu höheren Verkaufspreisen als im 1. Bauabschnitt ausgegangen.

Die Erschließung des 2. Bauabschnittes könnte so, neben der städtebaulich sinnvollen Abrundung der Baugebietsentwicklung durch Erschließung der bereits parzellierten Bauplätze, zudem zu einer geringfügigen Verringerung des prognostizierten Verfahrensdefizits durch im Vergleich zum 1. Bauabschnitt höhere erzielbare Verkaufserlöse führen.

Abschließend weist die HLG daraufhin, dass es sich bei den dargestellten Kalkulationen um Schätzungen handelt, die in Ihrer tatsächlichen Höhe stark variieren können. Insbesondere das erzielte Submissionsergebnis nach Ausschreibung der Bauleistungen, die Vermarktungsdauer und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis sind Faktoren, die das Verfahrensergebnis positiv oder negativ beeinflussen können."

Zusammen mit dem Saldo von rund 230.000 € und voraussichtlich 520.000 € Kosten für den Endausbau, schließt der 1. BA mit einem Defizit in Höhe von 750.000 €.

Das Defizit resultiert aus der seit 1999 schleppenden Vermarktung. Nachdem der Preis von ursprünglich 120 € auf 95 € reduziert wurde, konnten erst ab 2013 alle Grundstücke verkauft werden.

In diesen 20 Jahren sind rund 1.000.000 € an Zinsen für die HLG angefallen. Aufgrund der ab 2013 durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossene jährliche Zinszahlung und der jährlichen Rückführung in Höhe von 100.000 € war es möglich, das Defizit um rund 630.000 € zu verringern.

Für den 2. Bauabschnitt stehen 10 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 7.600 QM zuzüglich der Ausgleichsflächen zur Verfügung.

Gemäß Auskunft der Hessischen Landgesellschaft umfasst die Interessentenliste aktuell 15 Personen, so dass die HLG eine zügige Vermarktung der Grundstücke für realistisch hält.

Da wie durch die HLG ausgeführt, es sich bei den genannten Summen um Schätzungen handelt, sollte die Festlegung des Grundstückspreises für den 2. BA erst nach dem Submissionsergebnis erfolgen (s. Beschlussvorschlag Nr. 3).

Legt man einen Verkaufspreis von 120 € zu Grunde, dann würde der 2. Bauabschnitt unter Abzug der Erschließungskosten und dem Endausbau in Höhe von geschätzt 800.000 € sowie der Vermarktungsgebühren durch die HLG ein Überschuss von rund 50.000 € abschließen, sofern die Grundstücke zeitnah verkauft werden.

Unter Annahme all dieser Faktoren würde im Gesamtergebnis aus 1. und 2. Bauabschnitt ein Verfahrensdefizit von rund 700.000 € verbleiben, das nach Beendigung des Vertrages an die HLG abzulösen wäre.

Aufgrund von Corona wird es zunächst schwierig werden, die Tilgung von 100.000 € weiter fortzusetzen, da in diesem Jahr, aber auch in den Folgejahren die Einnahmen sich reduzieren werden. Daher sollte eine Ablösung der Restverbindlichkeit nach Beendigung des 2. Bauabschnittes mit der HLG besprochen werden. Sollte sich die Einnahmesituation doch schneller wieder verbessern, kann auch vorab eine Tilgung wieder aktiviert werden.

Die Auflegung des 2. Bauabschnittes kann, bei erfolgreicher zügiger Vermarktung, das Verfahrensdefizit aus beiden Bauabschnitten verringern. Bei zu Grunde legen eines höheren Verkaufspreises würde das Defizit sich entsprechend weiter verringern.

Der Vorteil der Stadt für die Auflegung des 2. Bauabschnittes liegt aber weniger auf der kurzfristigen Gewinnerzielung, sondern der nachhaltigen Sicherstellung der Einwohnerzahl von Braunfels.

Aufgrund der Prognosen der demografischen Entwicklung wird auch für Braunfels ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitiger Steigerung des Altersdurchschnittes vorhergesagt.

Eine konstante oder steigende Bevölkerungszahl wirkt sich positiv auf die Schlüsselzahl für die Berechnung der Einkommensteuer aus und mehr Grundstücke bedeuten auch ein Mehr an Grundsteuer.

Die Prüfung einer Vermarktung des 2. Bauabschnittes durch die Stadt selbst hat ergeben, dass durch die Rückübertragung der Grundstücke an die Stadt und die Einstellung von Planungskosten in den Haushaltsplan der Stadt nicht nur Kosten, sondern auch eine zeitliche Verzögerung der Vermarktung bedeuten würde bei der man Gefahr läuft, dass die bereits vorhandenen Interessenten abspringen.

Wird doch auch in Schwalbach ein weiteres Baugebiet aufgelegt und durch den Verbleib bei der HLG kann nach der Ausschreibung der Erschließung zeitnah mit der Vermarktung begonnen werden.

Der Fachbereich empfiehlt folgende Vorgehensweise.

Endausbau 1. BA und Erschließung 2. BA mit Vermarktung bis 2024.

Die Durchführung der Erschließung und Vermarktung übernimmt die Hessische Landgesellschaft.

Es ist geplant die Ausschreibung im zweiten Halbjahr 2020 durchzuführen. Die Bauausführung erfolgt im Jahr 2021. In der Ausschreibung werden folgende Endtermine zur Ausführung festgelegt.

Erschließung 2. BA                              Juni 2021

Endausbau 1. BA                                 November 2021

Durch die Ausschreibung im zweiten Halbjahr 2020 und der Ausführung in 2021 erhofft man sich günstigere Preise bei der Ausschreibung.