Zurückgestellt - Baugebiet "Auf dem Gartenstück" im Stadtteil Bonbaden
Richtlinien zur Veräußerung städtischer Baugrundstücke und Grundstücksvergabebestimmung
Festlegung Grundstückspreis und Übertragung Verkauf der Baugrundstücke auf den Magistrat

  

Im April wurde mit der Erschließung des 2. Bauabschnitts für das Baugebiet "Auf dem Gartenstück" im Stadtteil Bonbaden begonnen.

Die Hessische Landgesellschaft hat der Stadt Braunfels nach erfolgter Submission für den Vorstufenausbau des 2. Bauabschnitts und den Straßenendausbau des 1. Bauabschnitts, im März 2021 eine aktualisierte Verfahrenskalkulation und einen Vorschlag für einen Verkaufspreis vorgelegt.

Die Kosten für den Endausbau des 1. Bauabschnitts liegen bei 530.000,00 €. Für den Vorstufen- und Endausbau des 2. Bauabschnitts ist mit Kosten in Höhe von ca. 630.000,00 € zu rechnen.

Insbesondere aufgrund der über viele Jahre sehr zögerlich verlaufenden Vermarktung des ersten Bauabschnitts, liegt der aktuelle Verfahrensstand trotz bereits getätigter Einzahlungen zur Unterstützung des Verfahrens durch die Stadt Braunfels bei rund 225.000,00 € im Minus. Um basierend auf den noch zu erwartenden Kosten ein neutrales Verfahrensergebnis zu erzielen, wäre bei zügiger Vermarktung der 10 Baugrundstücke ein Mindestverkaufspreis von rd. 215,00 €/QM anszusetzen.

Zur Information teilen wir mit, dass der derzeitige Bodenrichtwert für Baugrundstücke in diesem Bereich 95,00 €/QM beträgt.

Unter Annahme einer Vermarktung aller Baugrundstücke des 2. Bauabschnitts (Nettobauland 7.612 QM) zu einem realistischeren Verkaufspreis gegenüber dem oben genannten Mindestverkaufspreis von 130,00 €/QM (Baugrundstücke inkl. Grünflächen) bis zum Jahr 2024, vollständiger Erschließung inkl. Straßenendausbau und keinen weiteren Einzahlungen (Zins und Tilgung) durch die Stadt Braunfels, ist mit einem Verfahrensdefizit von rd. 720.000,00 € zu rechnen.

Unter den zuvor genannten Voraussetzungen kann durch eine Fortführung der bisherigen Einzahlungen der Stadt Braunfels zur Unterstützung der Maßnahme (Zins und Tilgung) mit einer jährlichen Zahlung von rd. 150.000,00 € bis zum Jahr 2024 voraussichtlich ein neutrales Verfahrensergebnis erzielt werden.

Das aktuelle Defizit bei der HLG beträgt: 224.809,97 €. Das "Darlehen" bei der HLG verzinst sich aktuell mit 0,82 %. Der Zins wird jährlich von der HLG als Mischzinssatz der laufenden Darlehen neu ermittelt.

Zum 31.12.2012 hatten wir noch einen Saldo von 2.258.356,59 €, da bis zu diesem Zeitpunkt fast keine Grundstücke verkauft wurden und die HLG bis dato allein 840.327,02 € an Zinsen aufgelaufen waren.

Ab 2013 wurden nicht nur bis heute alle Grundstücke des 1. BA verkauft, sondern die Stadt hat ab 2014 die Zinsen jährlich gezahlt und von 2014 bis 2018 insgesamt 511.575,03 € getilgt. Aufgrund Liquiditätsengpässen 2019 und auch 2020 (Corona) wurde die Tilgung ausgesetzt.

Auch für 2021 ist keine Tilgung vorgesehen.  Nach Corona und besserer Liquidität muss aber die Tilgung erneut erfolgen, denn das Defizit kann durch den Verkauf der 10 Grundstücke nicht abgelöst werden, da neu die Kosten für den Endausbau 1. BA und in der Folge irgendwann der Endausbau 2. BA kommen.

Sollten die Vermarktung oder der Straßenendausbau bei Ablauf des aktuellen Bodenbevorratungszeitraumes zum 31.12.2024 noch nicht abgeschlossen sein, ist darauf hinzuweisen, dass gem. Bodenbevorratungsrichtlinie des Landes Hessen, statt einer Übernahme der verbliebenen Grundstücke und des betreffenden Verfahrenssaldos durch die Stadt Braunfels auch eine Fortführung der Maßnahme möglich ist.

Da der Straßenendausbau erst nach Abschluss möglichst aller privaten Bauvorhaben durchgeführt werden sollte, ist aktuelle davon auszugehen, dass der Ausführungszeitraum nach dem Jahre 2024 liegen wird. Dies würde die Höhe der möglichen jährlichen Einzahlungen durch die Stadt Braunfels verringern, da diese über einen längeren Zeitraum erfolgen könnten.

Grundlage dieser Kalkulation ist ein Verkaufspreis von 130,00 €/QM für das gesamte Bauland im 2. Bauabschnitt. Allgemein steigende Baulandpreise und die hohe Bauplatznachfrage, die auch für diesen Bauabschnitt festzustellen ist (10 Baugrundstücke und 70 Interessenten), legen gem. der HLG eine klare Erhöhung des bisherigen Baulandpreises von 95,00 €/QM auch im Hinblick auf die bereits entstandenen Verfahrenskosten nahe. Gleichzeitig handelt es sich bei 1.500 QM der Baulandfläche um Grünflächen, für die bereits im ersten Bauabschnitt ggf. ein niedrigerer Preis als für Baulandpreis anzusetzen ist.

Ein durchschnittlicher Baulandpreis von 130,00 €/QM würde beispielsweise erzielt, wenn das reine Bauland mit 144,00 €/QM und die Grünflächen mit der Hälfte als 72,00 €/QM bewerten würden.

Diese Vorgehensweise wird nicht empfohlen.

Es wird vorgeschlagen, dass für die Baugrundstücke im 2. Bauabschnitt ein Verkaufspreis von 130,00 €/QM festgesetzt wird.

Des Weiteren wird empfohlen, dass die Stadtverordnetenversammlung dem Magistrat

gem. § 50, Abs. 1, HGO, die Veräußerung von Grundstücken im Baugebiet "Auf dem Gartenstück" im Stadtteil Bonbaden, zu einem Preis in Höhe von 130,00 €/QM, überträgt.

Für die insgesamt 10 Baugrundstücke stehen derzeit 70 Personen auf der Interessentenliste. Aus diesem Grund wird empfohlen, die Richtlinien zur Veräußerung der Baugrundstücke im 2. Bauabschnitt des Baugebiets "Auf dem Gartenstück" mit den Grundstücksvergabebestimmungen zu beschließen.

Die Grundstücksvergabebestimmungen sind analog die des Baugebietes "Sinnelbach" im Stadtteil Braunfels.

 

-