Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 28.09.2017 folgenden Beschluss gefasst.

Der Verkauf des Sparkassengebäudes soll vorbereitet werden.

Dazu wird der Magistrat beauftragt:

Hierzu nimmt der Fachbereich wie folgt Stellung.

Die Änderung eines Bebauungsplanes für nur ein Grundstück ist planungsrechtlich schwer zu begründen. Hier würde die klassische Einzelfallregelung beanstandet werden müssen (Auskunft Regierungspräsidium Gießen).

Da müsste man sich schon den Bebauungsplan insgesamt anschauen und Bedarf für eine Überarbeitung erkennen.

Aus diesem Grund wurde auf die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens vorerst verzichtet. Die Änderung verursacht Kosten und eine Genehmigung wird gem. der o. g. Auskunft auch nicht erteilt werden.

Der Fachdienst Bauen des Lahn-Dill-Kreises nimmt wie folgt Stellung.

Bei Ihrer Anfrage zur Grundstücksteilung, konkret geht es um das Flurstück 10/1 in Flur 15 in Braunfels, Objekt "Haus des Gastes".

Bei der geplanten Grundstücksteilung soll ein Teilbereich, auf dem sich das Gebäude der Sparkasse (zur Fürst-Ferdinand-Straße) befindet, herausgeteilt werden. Die Anfrage erfolgte wohl im Auftrag der Stadt Braunfels.

Wir müssen Ihnen jedoch mitteilen, dass gegen die geplante Teilung sowohl aus bauordnungsrechtlicher als auch bauplanungsrechtlicher Sicht erhebliche Bedenken bestehen. Eine solche Teilung widerspricht bauordnungsrechtlich dem § 6 HBO bzgl. der Abstandsflächen und bauplanungsrechtlich den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 5 - Braunfels-Mitte, hier insbesondere die Festsetzungen bzgl. der Grundflächenzahl. Durch eine evtl. geplante Vereinigungsbaulast könnten zwar die bauordnungsrechtlichen Belange geheilt werden, nicht jedoch die planungsrechtlichen Punkte.

Die geplante Grundstücksteilung wäre daher baurechtswidrig und somit nicht zulässig.

Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist für das Grundstück eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Gem. dem Teilungsentwurf (Anlage) wird eine GRZ von 0,5 erreicht. Im Teilungsentwurf wird die Berechnung der GRZ jedoch ohne die Fläche des Vordaches berechnet. Diese beträgt 57qm und ist in die Berechnung der GRZ mit einzubeziehen. Danach ergibt sich eine GRZ von 0,7.

Das Ankaufs-/Anlehnungsrecht für jeden Fall eines Eigentumswechsels des Gebäudes zugunsten der Stadt Braunfels kann umgesetzt werden durch ein Rückkaufsrecht. Hierbei handelt es sich um ein Wiederkaufrecht gemäß § 456 ff. BGB.

Das Wiederkaufsrecht ist eine Art des Optionsvertrages, wobei die Begrifflichkeiten in der Praxis (Optionsvertrag, Ankaufsrecht, Andienungsrecht etc.) unterschiedlich verwendet werden. Im Ergebnis handelt es sich um die Vereinbarung eines aufschiebend bedingten Rückkaufvertrages. Die Wirksamkeit des  Rückkaufvertrags  ist  dabei  aufschiebend  bedingt auf  den  Eintritt be-

stimmter, objektiv nachvollziehbarer Ereignisse wie z.B. die Veräußerung des Grundstückes.

Die Wirksamkeit des Rückkaufvertrags hängt nur davon ab, dass die aufschiebende Bedingung eintritt und der Berechtigte - die Stadt Braunfels - erklärt, das Rückkaufsrecht ausüben zu wollen. Einer Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf es dann nicht mehr.

Hinsichtlich der Voraussetzungen, die das Rückkaufsrecht auslösen, besteht großer Gestaltungsspielraum. Einige Beispiele habe ich in § 15 Abs. 1 des Vertragsentwurfes genannt. Soweit das Rückkaufrecht bestehen soll in jedem Fall eines Eigentumswechsels des Gebäudes, empfehle ich, die Details noch weiter zu klären. Bei einem Verkauf an Privatpersonen wäre zu klären, ob jeder Fall der Veräußerung erfasst sein soll (entgeltlich, teilentgeltlich, unentgeltlich, auch der Verkauf an Ehegatten und Abkömmlinge?). Bei Verkauf an Unternehmen wäre entsprechendes zu klären, wobei an die Stelle der Ehegatten und Abkömmlinge verbundene Unternehmen treten würden.

Im Vertragsentwurf ist das Rückkaufsrecht in § 15 geregelt. Dabei ist - entgegen mancher Handhabung in der Praxis - die Vereinbarung des vollständigen Rückkaufvertrags zu empfehlen. Schon aufgrund des erheblichen Zeitablaufs, der zwischen Verkauf und Rückkauf liegen kann, sollten die Rückkaufbedingungen möglichst eindeutig festgelegt werden. In § 15 des Entwurfs wird daher auf die Anlage 2 mit dem vollständigen Rückkaufvertrag verwiesen. Bitte beachten Sie, dass diesbezüglich noch einige Punkte weiter geklärt werden sollten, etwa der Fall,

Diese Frage sind im Entwurf bereits teilweise erfasst, sollten aber individuell besprochen werden, ggf. auch erst im Hinblick auf potentielle Kaufinteressenten.

Das Rückkaufsrecht selbst wird nicht ins Grundbuch eingetragen, aber grundbuchmäßig gesichert  durch  eine  Rückkaufvormerkung.  Die  Vormerkung  sichert  den  Anspruch  der  Stadt Braunfels auf  Rückübertragung  des Grundstückes.  Belastungen  des Grundstückes, die  im Grundbuch hinter die Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden, werden damit unwirksam gegenüber der Stadt Braunfels, sofern der Rückkauf durchgeführt wird.

Allerdings wird man dem Käufer zugestehen müssen, vorrangig Grundschulden eintragen zu können, um dem Käufer die Finanzierung von Kaufpreis sowie Sanierung bzw. Renovierung des Objekts zu ermöglichen. Auch für das Rückkaufsrecht gibt es Einschränkungen. Gesetzlich ist in § 462 S. 1 BGB eine

Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts von 30 Jahren vorgesehen. Hier kann aber eine längere Frist vorgesehen werden. Ein unbefristetes Rückkaufsrecht ist nach herrschender Meinung unzulässig. Eine sichere Höchstgrenze gibt es hingegen nicht. Es wird darüber diskutiert, ab welcher Laufzeit eine sittenwidrige Vertragsgestaltung vorliegt, weil der Käufer unangemessen lange gebunden und in seiner vertraglichen Freiheit eingeschränkt wird. Dies sollte ist noch zu besprechen und im Hinblick auf Ihre Vorstellungen hin konkret zu klären.

Da das Rückkaufrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden kann, ist der Käufer zu verpflichten, eine entsprechende Verpflichtung in jedem Fall der Veräußerung für den neuen Käufer vorzusehen (revolvierende Rückkaufverpflichtung). Entsprechendes gilt für die sichernde Vormerkung.

Eine Alternative wäre die Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes für jeden Vorkaufsfall. Gemäß § 1094 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.

Das Vorkaufsrecht ist - im Gegensatz zum Wiederkauf - im Grundbuch direkt als Belastung des Grundstückes eintragbar und nicht nur über eine Vormerkung gesichert. Diese Gestaltungsvariante ist meines Erachtens aber nachteilig gegenüber der Vereinbarung eines Rückkaufrechts. Ein Vorkaufsfall liegt nur bei einer entgeltlichen Veräußerung vor und wird bereits nicht angenommen für teilentgeltliche oder unentgeltliche Veräußerungen. Weiterhin würde die Stadt Braunfels in die Modalitäten des Kaufvertrages eintreten, den der Käufer

mit einem Dritten schließen würde. Das gilt auch für den dort vereinbarten Kaufpreis. Eine Änderung vorstehender Voraussetzungen ist nicht zulässig, so dass es meines Erachtens bereits an der erforderlichen Flexibilität fehlt und die Reichweite des gewünschten Rückkaufrechtes nicht erreicht werden kann.

Die Gestaltungsvarianten zum Rückkauf werden in der Praxis verschieden bezeichnet (Optionsrecht, Anlehnungsrecht, Rückkaufrecht, etc.). Entscheidend ist daher nicht die Bezeichnung, sondern die konkrete Ausgestaltung.

Die Ausgestaltung unter oben a) halte ich für die Variante, die Ihrem Wunsch nach einem flexiblen und umfassenden Rückkaufsrecht am nächsten kommt. Andere Varianten kommen meines Erachtens nicht in Betracht.

Sie wünschen weiterhin zu prüfen, wie baurechtliche Veränderungen vor deren Rechtskraft mit dem Käufer vereinbart werden können. Ich verstehe hierunter, dass geprüft werden soll, inwieweit bauliche  Veränderungen  von  der Zustimmung  der  Stadt Braunfels  abhängig  gemacht werden können, ohne dass es auf die Frage ankommt, ob betreffende bauliche Veränderungen öffentlich-rechtlich zulässig sind oder nicht. Sollte der Auftrag eine andere Bedeutung haben, darf ich um kurze Mitteilung bitten.

Das vorgenannte Ziel kann meines Erachtens am besten erreicht werden durch die Vereinbarung von Baubeschränkungen des Käufers in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß den §§ 1090 Abs. 1, 1018 2. Alternative BGB. Hiernach wird das Grundstück mit einer Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Braunfels dahingehend belastet, dass dem jeweiligen Grundstückseigentümer - dem Käufer - bestimmte Handlungen, bestimmter Gebrauch, Baubeschränkungen etc. umfassend auferlegt werden. Beispiele habe ich in den Entwurf aufgenommen unter § 14 Abs. 1 a) bis d). Genannt sind dort allgemeine und konkrete Gewerbeverbote,  Nutzungseinschränkungen,  Baubeschränkungen  und  Belegungsbeschränkungen.

Hier besteht ein weiter Gestaltungsspielraum. Soweit dies aufgrund der Dienstbarkeit gegenüber der Stadt Braunfels verboten ist, handelt es sich um ein zivilrechtliches Handlungsverbot, das auch  gerichtlich  durchgesetzt  werden  kann, ohne  dass es auf  die  öffentlich-rechtliche Rechtslage ankommt.

Bei der Bestellung der Dienstbarkeit besteht ein weiter Spielraum. Nicht vereinbar durch eine solche Dienstbarkeit sind aber etwa positive Handlungspflichten des Eigentümers, der vollständige Ausschluss des Eigentümers von der Nutzung oder eine Beschränkung der rechtlichen Befugnisse. Praktisch sind daher umfassende Verbote im Tatsächlichen vorzusehen, die dann durch Zustimmungen bzw. Vereinbarungen zwischen Stadt Braunfels und dem Grundstückseigentümer - dem Käufer - einfach gelockert werden können.

Die Vereinbarung von Grundstücksbelastungen wie beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten in Form von Handlungsverboten, Baubeschränkungen etc. sowie die Vereinbarung von gesicherten Rückkaufsrechten bedeuten in der Praxis natürlich eine erhebliche Einschränkung des wirtschaftlichen Gebrauchswerts des Grundbesitzes und mithin des erzielbaren Verkaufserlöses. Daher schränken solche Grundstücksbelastungen regelmäßig auch den Kreis der interessierten Käufer erheblich ein. Diese Folge muss bei der Begründung und dem Umfang der

vorgenannten Beschränkungen berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf ist als Anlage der Vorlage beigefügt.

Der Stadtverordnetenversammlung mit der Bitte um Beratung und Beschlussfassung.

Der Haupt- und Finanzausschuss nimmt Antrag zur Kenntnis.

Der Antrag soll erst durch den Magistrat, dann durch den Fachausschuss.